Kushnerovi Fred Mac krediti došli su s neobično dobrim uvjetima

Nakon što je u svibnju prošle godine objavljena vijest da je vladina agencija za kreditiranje Freddie Mac pristala poduprijeti 786 milijuna dolara kredita tvrtkama Kushner, politički protivnici pitali su je li obiteljska tvrtka za nekretnine koju je ranije vodio predsjednikov zet i glavni savjetnik Jared Kushner dobila poseban tretman.

“Posebno smo zabrinuti zbog ove transakcije zbog povijesti Kushnerovih tvrtki koje se žele uključiti u poslove koji otvaraju pitanja sukoba interesa s gospodinom Kushnerom”, napisali su sens. Elizabeth Warren (D-Massachusetts) i Tom Carper (D-Delaware) izvršnom direktoru Freddieja Maca u lipnju 2019.

Krediti su pomogli Tvrtkama Kushner da pokupe tisuće stanova u Marylandu i Virginiji, što je najveća kupnja tvrtke u posljednjih deset godina. Sporazum, o kojem je prvi izvijestio Bloomberg, također se svrstao među freddiejeve najveće do sada. U to vrijeme detalji njegovih uvjeta nisu bili objavljeni. Freddie Mac službenici tada nisu javno komentirali. Kushnerov odvjetnik je rekao da Jared više nije bio uključen u donošenje odluka u tvrtki. (On i dalje prima milijune od obiteljskog posla, prema njegovim financijskim objavama, uključujući i neke nekretnine s kreditima koje podupire Freddie Mac.)

Freddie Mac zapakiran je 16 kredita u obveznice i prodao ih investitorima u kolovozu 2019. Ali Kushner kompanije nisu završile svoj kupovni pohod. U sljedeća dva mjeseca, pokazuju zapisi, Freddie Mac podržao je još dva kredita Kushnerovima za dodatnih 63,5 milijuna dolara, što je tvrtki omogućilo dodavanje još dva stambena kompleksa u svoj portfelj.

Nova analiza ProPublice pokazuje da su Kushnerove tvrtke dobile neuobičajeno povoljne uvjete kredita za 18 hipoteka koje je dobila uz potporu Freddieja Maca. Krediti su omogućili obiteljskoj tvrtki Kushner da plaća niže mjesečne uplate i posuđuje više novca nego što je bilo tipično za slične zajmove, pokazuju podaci Freddie Maca za 2019. godinu. Uvjeti povećavaju rizik za agenciju i investitore koji kupuju obveznice s Kushnerovim hipotekama u njima.

Štoviše, procjene Freddieja Maca o profitabilnosti Kushnerovih nekretnina - temeljni element svake odluke o potpori zajmu - već su se pokazale pretjerano optimističnima. Svih 16 nekretnina u najvećem kreditnom paketu tvrtke donijelo je manju dobit u 2019. nego što je Freddie Mac očekivao, unatoč tadašnjem rastućem gospodarstvu. Kredit za najveću nekretninu zaostajao je za predviđanjem dobiti Freddieja Maca za 31% prošle godine.

Američki porezni obveznici mogli bi biti odgovorni za vraćanje većeg dijela od gotovo 850 milijuna dolara financiranja Freddie Maca ako Kushner Companies ne ispuni svoje obveze i njegove nekretnine značajno padnu u vrijednosti. Tijekom posljednje nesreće s nekretninama, porezni obveznici morali su spašavati Freddieja Maca i njegovu veću braću i sestre, Fannie Mae, u iznosu od 190 milijardi dolara dok su agencije uranjale u vladin ekvivalent bankrota. (Agencije su u konačnici vratile novac i još mnogo toga.)

Sudjelovanje Jaredove sestre Nicole Kushner Meyer dodaje na pitanja je li obitelj nastojala iskoristiti svoj politički utjecaj. Meyer, koja dijeli bratovu blagu građu, porculanske značajke i tamnu kestenjastu kosu, osobno je lobirala za Freddieja Maca u ime KushnerOvih tvrtki u veljači prošle godine, pokazuje vremenski okvir dogovora koji je dobio ProPublica. Ranije je izazvala kritike zbog pozivanja na bratovo ime dok je i prije poslovala s Tvrtkama Kushner.

Freddie Mac je u priopćenju naveo da “ne uzima u obzir političke pripadnosti dužnika ili članova njihovih obitelji”. ProPublicinu analizu nazvala je “slučajnom, proizvoljnom i nepotpunom” i ustvrdila da se Kushnerovi krediti “uklapaju u naše javno dostupne kreditne i podugolažne standarde. Uvjeti i uspješnost svakog od ovih zajmova transparentni su i dostupni na našoj web stranici, a svi krediti su aktualni i dosljedno plaćeni.”

Glasnogovornik kushner tvrtki nije odgovorio na pozive i e-mailove tražeći komentar.

Nema dokaza da je Trumpova administracija igrala ulogu u bilo kojoj od odluka, a Freddie Mac djeluje samostalno. Međutim, Freddie Mac krenuo je u odobravanje zajmova u trenutku kada se njegov vladin nadzornik, Savezna agencija za stambeno financiranje (FHFA), mijenja iz vodstva Obamine administracije imenovane u onu iz Trumpove administracije, Marka Kalabrije, bivšeg glavnog ekonomista potpredsjednika Mikea Pencea. Calabria, koji je potvrđen u travnju 2019., pozvao je na okončanje “konzervatorija”, bliske financijske kontrole koju njegova agencija vrši nad Freddiejem Macom i Fannie Mae od krize 2008.

Potencijal za neprimjeren utjecaj postoji čak i ako se Trumpova administracija nije zalagala za Kushnerove, rekla je Kathleen Clark, profesorica prava na Sveučilištu Washington specijalizirana za vladinu i pravnu etiku. Usporedila je situaciju s medijskim izvješćima da su tvrtke i suradnici povezani s Jaredom Kushnerom i njegovom obitelji odobreni za primanje milijuna iz Programa zaštite od plaće. Dužnosnici su mogli reagirati jer su se htjeli nakloniti Kushnerovima ili su se bojali odmazde ako to ne učine, kaže Clark. A da su Kushnerove tvrtke željele izbjeći bilo kakav dojam nedopuštenog utjecaja, dodala je, to je trebalo poslati samo ne-obiteljske rukovoditelje da se sastanu s Freddiejem Macom. “Prepustio bih to profesionalcima”, rekao je Clark. “Držao bih članove obitelji podalje od toga.”

Podaci Freddie Maca pokazuju da su Kushner tvrtke osigurale povoljne uvjete na više točaka. Svih 18 kredita, na primjer, omogućuju Kushner tvrtkama da plaćaju samo kamate na puni desetogodišnji rok, čime se na kraju odgađaju sva plaćanja glavnice na plaćanje balonom. To smanjuje mjesečna plaćanja, ali povećava mogućnost da saldo neće biti vraćen u cijelosti.

“To je rizično koliko možete dobiti”, rekao je Ryan Ledwith, profesor na Schack Institutu za nekretnine Sveučilišta u New Yorku, o desetogodišnjim kreditima samo s kamatama. “To je dugo razdoblje i ne dobivate nikakvu amortizaciju kako biste smanjili rizik tijekom vremena. Kladiš se da će tržište postati bolje samo za 10 godina.”

Hipoteke samo na kamate, koje su zloglasno pomogle u poticanju gospodarske krize 2008. Samo 6 posto od 3.600 kredita koje je agencija financirala prošle godine bilo je samo s kamatama desetljeće ili više, navodi se u bazi podataka o njezinim temeljnim hipotekarnim transakcijama.

Kushner Tvrtke također su opterijelile više duga na nekretnine nego što je to uobičajeno za slične kredite, a vrijednost kredita za ugovor o 16 kredita popela se na 69% vrijednosti nekretnina. To se uspoređuje s prosječnih 59%, prema podacima za kredite sa sličnim uvjetima i vrstama nekretnina koje je Freddie Mac prodao investitorima u 2019. godini, a nešto je ispod gornje granice od 70% duga prema vrijednosti freddie Mac postavlja za zajmove u svojoj kategoriji. “Ono što smo općenito vidjeli od Freddieja i Fannie”, rekao je Andrew Little, direktor u banci za ulaganje u nekretnine John B. Levy & Company, “jest da će učiniti 10 godina samo na ugovorima s nižim utjecajem.”

Krediti odmah na stropu “nisu baš uobičajeni”, rekao je Little, dodajući da “ne vidite ponude ove veličine tako često”.

U međuvremenu, Freddie Mac i njegov partner u kreditiranju precijenili su dobit zgrada u paketu od 16 kredita Kushnerovih za 12 % tijekom procesa ugovaranja, prema podacima agencije. Takva analiza trebala bi pružiti konzervativnu, točnu sliku prihoda i troškova, koja bi trebala biti relativno predvidljiva u slučaju stambene zgrade.

Međutim, očekivana razina prihoda nije se ostvarila u 2019., pokazuju financijska izvješća. Najdramatiičnije pretjerivanje došlo je s najvećim zajmom u ugovoru, 120 milijuna dolara za Bonnie Ridge Apartments, kompleks od 960 stanova u Baltimoreu. U tom slučaju, ostvarena dobit prošle godine bila je 31% niža od onoga što je Freddie Mac očekivao.

“To je definitivno značajan iznos”, rekao je John Griffin, profesor sveučilišta u Teksasu koji se specijalizirao za forenzičke financije i studirao hipotekarno ugovaranje. Koautor je nedavnog rada u kojem se ističe kao zabrinjavajući krediti u kojima je projicirana dobit premašila stvarnu dobit za 5 posto. “Problem je kada su nepisani prihodi napuhani ili precijenjeni”, kazao je. “To je ključna metrika koja određuje sigurnost kredita”.

Griffinov rad je otkrio da je 28% svih ispitanih kredita projiciralo dobit koja je bila 5% ili veća od onoga što su nekretnine zapravo zaradile u prvoj godini. Neki slučajevi slabih rezultata mogli bi biti uzrokovani lošom srećom, priznao je list, ali “takve situacije trebale bi biti relativno rijetke”. Ipak, u slučaju procjena Freddieja Maca u Kushnerovom ugovoru, 13 od izvornih 16 kredita ispunilo je ili premašilo prag od 5% - mnogi za znatan iznos.

Autor: Eddie Overdyke

Preuzeto sa: https://moneyforlunch.com/kushners-fred-mac-loans-came-with-unusually-good-terms/